Nulidades distintas.

La compraventa de una vivienda es, sin duda, uno de los contratos más importantes que se realizan en la vida. Pero también poseen una gran relevancia para el ordenamiento jurídico que, de hecho, trata de velar por la legalidad de sus variados aspectos y durante todo el proceso. El problema surge cuando estos acuerdos contractuales resultan ineficaces por algún motivo y se hace necesario incurrir en la nulidad. Ahora bien, es importante distinguir las situaciones que pueden llevar a esta conclusión.

La rescisión contractual debe siempre responder a un incumplimiento grave por cualquiera de las partes. Así, el hecho de que una compraventa carezca de causa (representada en la entrega del bien a cambio de un pago) o de que la causa sea ilícita puede derivar en solicitudes de nulidad que, sin embargo, son diferentes entre sí. Y aunque en ninguno de los casos el contrato tendrá efecto alguno, no hay que confundir ambos supuestos.

La nulidad por falta de causa puede ocurrir cuando “falta el precio” pero no porque no se haya determinado una cifra de venta sino porque no se ha realizado pago alguno por parte del comprador. Esto significa que, a pesar de que el contrato declare la cantidad y el hecho de que se ha procedido a efectuar el desembolso, en realidad nada de esto ha tenido lugar en absoluto. Es lo que se llaman contratos simulados que permiten ocultar otros negocios jurídicos como es el caso de la  donación.

La nulidad por causa ilícita es otra cosa bien distinta. Se trata de compraventas con causas torpes o contrarias a la ley o a la moral y que se ejecutan persiguiendo fines muy alejados de la legalidad vigente. Puede tratarse, por ejemplo, de fraude de acreedores por medio del cual se extraen los bienes del patrimonio del deudor para que estos no puedan ser objeto de embargo. O también de acuerdos  que simplemente se efectúan para perjudicar los derechos de un heredero. En cualquiera de los casos, el contrato se considera nulo. Y, en función del tipo de causa ilícita, se adjudicarán responsabilidades y se tomarán las acciones legales pertinentes incluidos los  procesos penales para delitos y estafas.

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Fuente: Sepin, Guías jurídicas, Advocatius.

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