La extinción de condominio es un acto jurídico que permite disolver la situación de propiedad en común de un bien indivisible, como puede ser una vivienda. Esta situación se puede dar por diversas causas, como una herencia, un divorcio o una separación de hecho. Y dado que es una situación bastante común, es necesario conocer el significado y alcance de este término, cómo se puede realizar y qué implicaciones tiene desde el punto de vista legal, fiscal y económico.
¿Qué es el condominio?
El condominio es la propiedad en común de un bien por varios titulares, en la que se asignan cuotas de propiedad a cada uno de ellos. Por ejemplo, si dos hermanos heredan una casa al 50%, cada uno tiene una cuota del 50% sobre el bien. Aunque también se denomina copropiedad, proindiviso o comunidad de bienes.
Implica que los copropietarios tienen derechos y obligaciones sobre el bien, como el uso, el disfrute, la administración y la disposición. Sin embargo, estos derechos no son absolutos, sino que están limitados por la cuota de cada uno y por el respeto a los derechos de los demás.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio es la disolución de la propiedad en común de un bien. La causa más común de extinción del condominio es la voluntad de los propietarios de no continuar formando parte de la comunidad. Sin embargo, no es la única.
Cuando la extinción del condominio no puede realizarse de común acuerdo y el bien es indivisible, la división de la cosa común se realiza mediante subasta. En este caso, el bien se vende al mejor postor y el precio se reparte entre los copropietarios según su cuota.
Conviene recordar que es un derecho irrenunciable e imprescriptible de cualquier propietario de un proindiviso. Por ello, es un acto jurídico especialmente frecuente en situaciones de herencias, de separaciones y divorcios.
¿Cómo se hace la extinción de condominio?
La extinción de condominio se puede hacer de dos formas: con acuerdo o sin acuerdo entre los copropietarios.
La forma más sencilla y rápida de extinguir el condominio es mediante un acuerdo entre las partes. Este acuerdo puede consistir en:
- Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos. Por ejemplo, si uno de los hermanos renuncia a su parte de la casa a cambio de una compensación económica o de otro bien.
- Venta del bien a un tercero y distribución del precio resultante entre los participantes de la comunidad. Por ejemplo, si los hermanos venden la casa a otra persona y se reparten el dinero obtenido.
En ambos casos, el acuerdo debe formalizarse en escritura pública ante notario y posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga plena validez.
Cuando no hay acuerdo entre los copropietarios para extinguir el condominio, cualquiera de ellos puede solicitar judicialmente la división de cosa común. Se trata de un procedimiento especial que declara la extinción del condominio y ordena la venta del bien mediante subasta pública.
La subasta puede ser judicial o extrajudicial. En la primera, el juez fija el precio mínimo del bien y lo anuncia en el Boletín Oficial del Estado y en el portal web del Ministerio de Justicia. En la extrajudicial, el precio mínimo lo fija un perito designado por las partes o por el juez y se anuncia en un portal web especializado.
En ambos casos, el bien se adjudica al mejor postor y el precio se reparte entre los copropietarios según su cuota. Si nadie puja por el bien o si el precio ofrecido es inferior al mínimo fijado, el juez puede adjudicar el bien a uno o varios copropietarios que representen al menos el 50% del proindiviso y que paguen al resto su parte proporcional.
¿Qué errores se deben evitar al tramitar una extinción de condominio?
La extinción de condominio es un acto jurídico que requiere una serie de trámites y formalidades que deben cumplirse correctamente para evitar problemas futuros. Sin embargo, el desconocimiento suele llevar a la comisión de errores cuyas consecuencias pueden ser de lo más perjudiciales. Por ejemplo, una valoración poco acertada del bien que se extingue el condominio, puede dar lugar a discrepancias entre las partes o a una tributación incorrecta. Igualmente, ignorar las cargas o gravámenes que pueda tener el bien, como hipotecas, embargos o servidumbres, puede dificultar o impedir la transmisión del mismo. Y si no se inscribe la extinción en el Registro de la Propiedad o no se comunica a la administración tributaria y al ayuntamiento, puede generarse una fuerte inseguridad jurídica que afecte seriamente a los derechos de los propietarios y traiga consigo sanciones o recargos.
En definitiva, la extinción de condominio es una solución práctica y eficaz para poner fin a una situación de copropiedad indeseada. Pero también es una operación compleja que implica aspectos legales, fiscales y económicos complicados. Por ello, es recomendable contar con el apoyo profesional que garantice un proceso seguro y ventajoso.
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