Elementos privativos en Derecho Inmobiliario.

Los elementos privativos de una vivienda son aquellos que pertenecen de forma exclusiva a esta, es decir, que son espacios bien delimitados e independientes, con sus instalaciones y elementos arquitectónicos propios y sobre los que la propiedad puede tomar decisiones unilaterales. Eso siempre y cuando no supongan un peligro para la seguridad de la Comunidad. Pero ¿por qué son tan importantes en el Derecho Inmobiliario?

La razón principal y subyacente tiene que ver con los posibles conflictos que surgen de las descripciones austeras, superficiales o exiguas de los elementos privativos. De hecho, el Tribunal Supremo subraya la necesidad de articular detalladamente este tipo de complejos inmobiliarios ya que, de otra forma, podrían constituirse como una comunidad y, por tanto, ser regulados como tales. Esto demuestra la especial relevancia de los efectos jurídicos que una falta de calificación expresa de los elementos privados podría implicar.

De ello se deriva la necesidad de incluir descripciones específicas a la hora de otorgar las escrituras que dividen los edificios en régimen de Propiedad Horizontal o en términos de propiedad privada. Habitualmente, este tipo de documentos se ciñen a hacer una simple mención de las viviendas, locales, plazas de aparcamiento o trasteros sin tener en cuenta que todo aquello que no haya sido definido como privativo ni haya sido mencionado en el título constitutivo es considerado perteneciente a la Comunidad.

Y es que la enumeración de elementos comunes del art 396 del Código Civil no es sino una relación de opciones que no pretende ser exhaustiva ni limitante. Es decir, sirve de referencia únicamente y admite la inclusión de nuevos conceptos. Y cuanto más concretos mejor. De hecho con frecuencia se omiten espacios como los porches o soportales facilitando así la posibilidad de que surjan complicaciones  y desacuerdos en el futuro. Pero también, el empleo de expresiones como “resto de parcela”, “zonas libres de paso y ajardinadas, zonas de recreo, piscinas y zonas de uso común” dan lugar a posibles interpretaciones e incrementan el riesgo de desavenencias entre los propietarios.

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